[부동산 스터디] 1편)부자되는 법 (개인적인 생각) (by.호향기)

[개인적인 생각] 부자되는 법 01편

제 모든 글은 개인적인 생각입니다.

읽어주시는 모든 분들께 행운과 부가 함께 하시길 기원드립니다.

감사합니다.

정부는 왜 노동을 통한 소득을 신성시하고, 자본을 통한 소득에 대해선 악마처럼 여길까요?

 

몇가지 사실을 적자면,
그리고 도덕적 관점이 아닌 통치(?)적 관점으로 본다면
일단 노동을 통한 소득으로 큰 부를 얻기는 거의 불가능하기 때문에, (인구의 0.1%인 스포츠 스타 혹은 연예인 혹은 CEO 가 아닌 이상 불가능) 노동을 통한 소득은 100프로 노출되며 1년마다 세금을 걷을수 있기 때문에..

국가에서 노동을 통해 부자되기를 장려해봤자, 어차피 노동을 통해서 부자되는건 사실상 매우 어렵고 부자되더라도 유리지갑처럼 막중한 세금을 내야합니다. (그 어느쪽이든 국가입장에서는 바람직하죠)

그리고 자산이 많은 사람은 일하지 않습니다. 극도로 가난하고 가진것 없는 사람도 일하지 않습니다. (사실 일할수가 없습니다.)

따라서 일단 정부 입장에서는 어느정도 아주 약간의 재산이 있는 결혼한 중하층이 많아야 좋습니다. 그들은 약간의 재산이 있어야 최소한은 주거가 유지되고, 또 가정이 있어야만 그것이 족쇄처럼 되어 힘들어도 금쪽같은 아이들 때문에 쉽게 그만둘수 없습니다.

또 노동에 의한 소득은 장기간 축척되기도 사실상 어렵고 (되더라도 인플레로 사실상 절대가치가 마구 커지지 않습니다) 소득이 높지 않다면 그때 그때 대부분이 소비되기 때문에 수십년 죽도록 일해도 모아놓은게 별로 없게 됩니다.


결국,
이러한 굴레에서 회피할 수 있는 방법의 첫번째는,
어느정도 일정량 이상의 소득을 확보하는 것이 가장 급선무이죠.

그리고 삶을 즐기지말고 목숨걸고 일정량 이상의 액수를 모으는게 첫번째죠. (너무 진부하죠 ㅠㅠ)

 

간혹, 소득이 지나치게(?) 많은 분들이 있는데

소득이 늘어나면 언봉 1억 2-3천 부터는 (근로자 공제 곱해도) 정말로 세금이 기하급수적으로 늘어나기 때문에 추가 소득에 대한 자산 상승 효율이 급격히 감소합니다. 이때, 고소득에 따른 높은 세율을 회피할 수 있는 방법은 법인 밖에 없습니다. 법인은 장단점이 뚜렷하고, 근로라기보다는 자기 사업에 가깝기 때문에, 이건 부자되는 방법이 아니라 그냥 절세의 한 방법일 뿐이죠.

근데 ..

다들 소득 높이는 걸 몰라서 안하는게 아니라 못해서 안하는 거라..
고소득자의 전략에 대해서는 다음편에...
(맨날 다음편이라고 해놓고 쓰지도 않...)

 

 

결국 개인이 부자되는 것은, 어느정도의 자산을 모을때까지는 소득이 중요합니다. 이때 소득의 크기는 중요하지 않아요. 일정수준(?)만 넘는다면, 자신의 뼈를 깎는 고통을 통해 소득이 높은 사람 만큼 모을 수 있습니다.

(이때는 뉴스도 안보고 친구도 만나지 말고 지독하게 지내야 하는 시간.. 이게 누구에게나 필요합니다. )

소득으로 종잣돈을 모으는 것은,,
사람에 따라 다르긴 하지만, 부모찬스 쓰면 대략 3-5년, 맨땅에서 시작하면 보통 맞벌이 10년, 고소득자는 외벌이 8년 정도..

이후에는 어떻게 되냐면
자기 자신의 수준에 맞는(!!!!) 지역에서 주택을 대출 포함 구매, 이후 그곳에서 살게 됩니다. (주택 대출으르 다 갚거나 줄어들 때 쯤 자녀의 대학 학비나 기타 비용이 추가로 들어가기 시작하죠)

-- 자 여기까지는 진부한 이야기입니다 --




이제 본론 시작


그래프1

위 그래프르 보시면
가로축은 시간, 세로축은 총 재산(자산)입니다.
색깔별로 크게 3개 계층으로 나누었습니다.

맨 아래 기울기는 인플레이션 각도 (대략 2~3도 = 2~3퍼센트) 입니다.



그럼 각 계층의 사람들이
위에 제가 쓴 평범한 삶 처럼,

저축=>> 저축=> 대출+집구매 => 대출 갚기 => 다시 저축 => 소비 => 노후에 그돈쓰기

 

이렇게 살면 어떻게 되느냐? 바로 아래 그래프처럼 됩니다.

 

그래프2

 

 

이게 꼭 직선은 아닌데,
그냥 평범하게 직선으로 그렸습니다.


//

 

근데 집을 안샀다?
인플레이션 헷지가 안되었다?

그러면 어떻게 되냐면
총 자산의 크기가 물가상승률 만큼 각도가 낮아집니다.
아래 보세요




그래프 3

자 그래프 3을 보시면 (바로위)
3개의 직선이 물가 상승률 만큼 기울기가 낮아집니다.

각 계층의 하위에 속한 사람들은 집을 구매하지 않을 경우 30-50년 후
아래 계층으로 떨어질 위험이 있습니다.

//









그래프4

위 그래프를 보시죠 (약간 조금 더 정확하게 수정했습니다)
A B C 는 원래대로 1가구 1주택으로 평생 살아갈 경우 결국 늙어서 어떻게
되는지 궤적을 보여줍니다.

그냥 그 계층에서 평범하게 살다가 죽는거죠.

그런데 p1 시기에 B+라는 사람은 이사를 갑니다.
즉 상류층 A가 사는 지역으로 이사를 갑니다.

그러면 이사가는 순간, 자산 상승의 기울기는 중산층의 그래프가 아닌
상류층 A의 직선 기울기로 변합니다.

C+도 마찬가지죠. p1 시기에 중산층이 사는 옐로칩 지역으로 이사를 갑니다.
그러면 C의 그래프 역시 자산 상승의 기울기가 B를 따라갑니다.

여기서 중요한건

위 그래프의 맨 좌측, 즉 0 점,
여기는 결혼 혹은 취직하여 저축을 시작하는 시기로 볼수 있습니다.

이후 8~10년이 되는 p1 지점에 도달했을때 (30대 중반~후반)
저렇게 자신의 동네가 아니 다른 상급지역을 (혹은 개발호재가 있는 곳을)
매수하는 거죠. (전세끼고 매수하든 상관없습니다)

여기서 가장 중요한건

0에서부터 p1까지 저축만하면서 노는게 아니라는 거죠. (이게 가장 중요)
많은 공부를 하고 지역도 많이 알아보고

(본인에게 맞는) 본인이 노리는 지역을 몇군데 정하여 늘 조사하고 안테나를 켜 놓아야 합니다.

이전 글에서 제가 다주택자가 가장 예민하고
이후 1주택자가 알아채고 맨 마지막에 잘 모르다가 최고점에서 사는 사람이 무주택자라고 했죠.

이게 왜그러냐면
다주택자는 여러지역에 주택이 있으면 자연스럽게 부동사 사장님과도 친해지게 되고 자꾸 연락도 오고 세상 흐름의 변동에 대해 자꾸 자극이 옵니다.

집한채라는 것이 마치 안테나 같은거죠. (물론 무심한 사람도 있습니다)
따라서 다주택자가 가장 냄새를 잘 맡을수 밖에 없죠.
1주택자는 최소한 자기 지역이 오르게 되는 순간 느끼죠.
"어 이게 뭐지?"

무주택자는 아무도 연락을 안해줍니다.
따라서 종잣돈 모을떄 늘 알아보고 공부하라는 이유가 이런 이유도 있습니다.
(하락의 시기에도 이와 똑같은 이야기가 역으로 성립합니다)

하여튼
p1의 시기에서 주택을 잘 갈아탄 B+ 과 C+ 은 결국 길게 가면 계층 상승을 합니다.

근데 계속 또 공부하면서, 차입금을 최대한 활용하면서
p1-p2 기간동안 또 죽어라고 공부하고 열심히 알아보던 B+ 는

p2 시기에 이르러 주택을 하나 더 매수하여 임사 등록을 해 놓습니다.

그러면 재산이 불어나는 화살표의 그래프 기울기는 따블이 됩니다.
그래서 결국 B+는 S로 변신을 하면서

부잣집 금수저 A 만큼의 총 재산을 모을수 있게 됩니다.

//

 

이건 하류층에서도 마찬가지구요
금수저로 태어나 1가구 1주택으로 그냥 압구정 청담에서 평범하게 살던 금수저 친구 A와,,

가난하게 태어난 C는..

나이 60-70 쯤 되었을때 자산이 비슷해질 수가 있습니다.

간단하게 그리면 아래 그림과 같습니다.
 

 

이건 부자가 되어가는 하나의 과정을 도식화 한 것일 뿐,

사실 부동산에 한정된 이야기는 아닙니다.

 

여기서의 핵심은 0 에서 p1 까지는 그 계층의 사람들하고

앞으로 부자가 될 사람들하고 외견상으로는 차이가 없다는 겁니다.

 

이게 가장 중요합니다.

다시한번 말씀드리지만 이게 가장 중요합니다.

 

제가 이전에 남자고르는 법 여자고르는 법 09편인가(?)에서 길게 썼던 그 내용처럼,

결혼후 60-70년의 과정은, 결혼 후 첫 5년이 거의 좌우합니다.

(다 그런건 아니지만)

 

다시 또 한번 말씀드리지만 이게 가장 중요합니다.

결혼후, 혹은 (저처럼) 취직후 첫 5년이 가장 중요합니다.

 

취직 후 (사회 생활 후) 첫 5년이 거의 재테크 인생을 좌우할 확률이 매우 높습니다.

좋은데 취직하라는 말이 아니구요.

처음에 취직해서 회사에서 5년간 어떻게 일하느냐.. 이런 말도 포함되지만, 첫 취직 혹은 사업 시작후, 5년간의 저축이나 생활 습관, 그리고 그때 만들었던 패턴과 마인드가 대부분 인생을 좌우합니다.

중간에 의욕이 사그러들 순 있지만 다시 회복하게 될 확률도 첫 5년을 열심히 보냈던 사람들의 경우가 더 높습니다.

 

이야기가 샜습니다. ㅠㅠ

 

그래서 0점과 p1까지 고통스런 과정을 잘 견뎌야 합니다.

돈에 미치거나, 자기가 하고 싶은 일을 제대로 찾은 사람은 돈을 아끼고 공부하고 열심히 살면서도 즐거울 수도 있습니다.

 

0 점과 p1까지의 기간의 특징은

1) 그냥 대충 사는 다른 사람과 외견상 차이가 안난다.

2) 이 기간이, 그 사람 평생 인생을 좌우할 확률이 매우 높다

(그래서 이전 남자 고르ㅡㄴ 글에서 여자가 남자 만날때, 그 남자가 취직후 5년간의 궤적(성과)을 꼭 자세히 보라고 했죠.)

 

그리고 오랜간 쌓은 내공과 저축액으로 p1 시기에 도약하려고 하면

그때부터 (같이 죽자는) 주변 친구들과 가족들의 비아냥과 방해가 시작되죠.

(금리 오를 거라는 둥, 집값 폭락할거라는 둥, 좋은 동네 작은 평수보다 외곽 신도시 대형가는게 삶의 퀄리티가 다르다는 둥.. )

 

하지만 결국 p1에서 갈아타고 사는 지역을 바꾸는 순간

나의 가치관도 바뀌고 모든게 바뀌기 시작합니다.

세상을 바라보는 눈도 바뀝니다.

 

전에 남자고르는 법 여자고르는 법 6편인가에서 썼던 것처럼,

결혼을 하는 순간 세상을 바라보는 눈이 한 번 완전히 바뀌고

아이를 낳는 순간 세상을 바라보는 눈이 완전히 완전히 바뀝니다.

 

그리고 아이가 조금 커서 열심히 뭘 하는데, 내가 벌어놓은 돈이 없어서 혹은 사는 동네가 외곽이라

나 때문에 아이 눈에서 눈물이 나면, 내 눈에는 피눈물이 나죠.

(돈이 없어서 돈 아끼려다가 아이가 다치기라도 하면) 너무 미안해서 밤에 잠을 못잡니다.

 

 

//

 

아이와 배우자를 바꾸는 가장 좋은 방법은

사는 곳과 만나는 사람을 바꾸는 겁니다.

 

좋은 동네에서 좋은 친구들을 만나는 것은, 나중에 나이들었을 때 인맥이 좋아지고 ...

그거 다 거짓말입니다.

 

그건 인맥에 환상을 가진 사람들이 경험 없는 사람들이 꾸며낸 말이죠.

 

좋은 동네나 좋은 친구들 좋은 환경에서 자라는 것은, 바로 그 순간, 자라는 그순간 도움이 되는 겁니다.

나중에 그 인맥이 도움이 될거라는 환상을 깨세요.

그 자라는 아이가.. 그 아이가 만들어지는 과정에 도움이 되는 것이죠.

 

아 어렸을 적 인맥이 도움되는 경우도 있긴 합니다만 그게 메인이 아닙니다.

 

대부분 크게 도움되는 인맥은 사회생활 후 형성되는게 대부분입니다. 왜냐면 사회생활후 형성된 인맥이 내가 가고자 하는 방향과 일치하기 때문이죠.

 

가끔 고등학교나 대학교 인맥이 도움이 되기도 하는데

그건 빈도가 높지 않고 또 도움이 되더라도, 우연히 내가 하고자하는 그런 방향과 맞는 동기가 있을 때 뿐입니다.

 

그리고 고등학교 동창들은, 인간적 그룹입니다. 사회적이거나 이해타산적 그룹이 아니에요.

사회적으로 도움이 되는 인맥은 나와 방향이 같아야 할 것, 그리고 너무 너무 친하거나 너무 어렸을 적 부터 알던 인간적 그룹은 , 나중에 일이 잘되어도 문제(답례?) 일이 틀어저도 문제(인간관계도 조금 서먹해짐)가 됩니다. 약하게 약간 드라이하게 살짝 자주보는 나의 이미지가 좋게 비춰지게된 인맥들이 가장 강력한 힘이 됩니다. 그런 사람들은 서로 부담이 없기 때문에, 말이나 거래 또한 아주 객관적입니다.

(나중에 인맥관련해서도 몇자 써보겠... - 맨날 약팔고 있...)

 

 

 

지난번 제가 써드렸던 그런 조합으로
2-3주택을 갖고 있는 사람들이
엄청난 세금에도 끝까지 붙들고 안놓는 이유는

결국 10년이 지나면 모든 자산은 그지역 10년 평균 상승률에 수렴한 그 가격이 될 거란 믿음 때문입니다.



다음편에는
세금을 최대한 합법적으로 적게 내면서 소득을 최대한 많이 올리는 방법에 대해 논해보겠습니다. 예전 글에서도 썼지만 급여 소득이 1억 2-3천이 넘어가면 맥시멈 1억 5천이 넘어가면, 추가 소득은 (세금때문에) 큰 의미가 없습니다.

연봉이 1억5 천이 넘는데 , 추가로 오피스텔 구매해서 월세받는건 정말 바보같은 짓이죠. 연봉 2억이면 그 다음 소득은 자산소득, 양도소득으로 가야합니다.
차라리 전세끼고 추가매수후 임사등록 방법이 더 유리합니다. (그것도 안되면 몇개 안남은 분리과세 기타소득으로 ... )

아니면
연봉이 1억2-3천 이상인데 추가소득이 있어야 한다면, 그건 사업자내서 사업소득으로 바꾼 후에, 경비처리를 통해 사업소득을 최대한 줄여야 합니다. 엥? 합법적 경비처리로 해서 사업소득 거의 없앨거면 왜 사업소득 계속 하냐?

이건 아시는 분 아시겠지만 다음편에..

[출처] [개인적인 생각] 부자되는 법 01 (일부 수정) (부동산 스터디') | 작성자 호향기

 

 

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