[부동산 스터디] 서울의 미래(개인적인 생각)(by.호향기)

의식의 흐름대로 쓴 글입니다.

정리가 덜 된 글인데 정리할 시간이 없어 일단 올려요

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(앞부분 생략)

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요즘 도시의 미래에 대해 많이 생각하는데

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일단 먼저

지금 정부가 주도하는 1가구 1주택 정책에 박수(?)를 보냅니다.

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저도 2017년부터 그 정책에 발맞(?)추느라고 많이 힘들었고

겨우 세팅다 끝냈지만, ,, 지금와서보니 우리나라 인구 감소와 도시 내 변화를 예상한 빅픽처였다고 봅니다. (동기는 차치하고서 본다면 말이죠)

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<잠깐 여기서 1가구 1주택, 그리고 개인이 개인에게 임대주는 것 금지할 경우 어떻게 되는지 보고가실께요>>

::지난글 발췌시작 + 보충글

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그림 1(임대주택 비율)

 

 

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우리나라는 2017년 기준 61.1(61.6)프로가 자가주택인데, 나머지 39%는 임대인데, 그럼 누가 이 주택을 공급햇을까요?

임대주택의 대략 81%는 다주택자가 공급했습니다.

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대략 2004년부터 2014년?까지 대략 10년간 공공임대주택 비율을 4~5% (4%??) 올리는데도 LH가 118조의 빛을 지게되었죠? (사실 그조차도 자기네들이 지은것도 아니고 민간에게 의뢰하거나 강제조항 통해 강제로 짓게한 물량도 상당히 많죠) 결국 LH가 휘청이고 2015-2016년부터는 사실상 (돈이 없어서) 대규모 임대주택 건설 사업은 중단했죠?

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그럼 저 그래프에서 전체 임대물량의 81%에 해당하는

개인이 개인에게 주는 물량이 없어지면

그거 누가 대신하나요?

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물론 그것을 누군가에게 팔기 때문에, 전체 집의 수는 동일하겠지만

(순간적으로는), 시간이 갈수록 매년 1/30의 주택은 자연 멸실된다고 가정한다면, 자가주택(거주목적)은 지어질 망정, 매수후 임대하려는 주택은 지어지지 않을 겁니다.

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그러니까 예전에는 2000호 분양해서 1000호를 자가주택 소유자가 매수해서 입주, 1000 호는 다주택자가 매수후 임대를 주었다면, 이제는, 2000호를 분양 하면 1000 호가 미분양 될것을 건설사가 다 아니까 (건설쪽 사람들은 다 압니다) 자가주택용 1000호만 분양하게 됩니다. 그러니까.. 개인이 개인에게 주는 임대 물량은 순수하게 그 물량은 주택 연한만큼 그러니까 30년을 연한으로 보면 매년 전체 물량의 1/30만큼 없어지는 효과가 있겠죠.

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게다가 기존의 임대 주택도, 핵심지의 경우 증여나 가족간의 매매를 통해 씨족(?) 끼리 좋은 주거지를 나누는 형대로 바뀌겠구요. 왜냐면 더이상 개인대 개인의 임대자체가 힘들어지고 어려워지고 세금많고 규제가 심해지니까요

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1) 결국 민간임대 주택의 신규 공급은 사실상 없어지는 거고 (신축 매입후 임대놓는 동기없어짐)

2) 기존의 개인 대 개인의 임대주택도 없어지고 있는 추세이며,

3) 정부가 대규모로 짓는 동, 단지 형태의 임대주택은 핵심지나 서울 안에서는 거의 불가능하고(돈이 없음 또 118조 빚을 낼수없음, 게다가 예산이 임대주택 1채당 8천만원 정도라 서울안에서는 기존택지는 불가능. 그린벨트 해제해서는 가능),

4) 신도시에서만 가능하고(땅 강제 매수후 땅팔아 차익남아서 이건가능),

5) 설사 소규모 유휴지 토지 통해 임대주택 도시내 가능하더라도 그 수량이 매우 적고 동시에 정치적 이유로 인해 49 이하가 될 것.

 

 

 

다시 되돌아가서

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2017년 채상욱님 강연에서

주택 공급 토지 부족을, 준주거지 등의 변경이나 준주거지 활용이 도움이 될 수있다고 하셨는데,

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그분은 그때 하나의 방안, 제안, 수단중 한개로 말씀하셨지만

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저는

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길게보면

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도시내 상가가 망하고., 이로인해 남게될수 있는 토지에 대해 (활용방안으로써) 아주 좋은 방안이라고 생각합니다.

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물론 속도는 매우 느리겠죠

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그 변화에 저항하기 위해 각종 아이디어와 처절함(모든 상가는 모든 것을 팔기 시작했고 모든 것을 경험할 수 있도록 변하고 있음)으로 많은 상가가 변신을 하고 있지만

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그럼에도 불구하고 지금 겨우 버티는 애매한 크기의 상가들과,

대로변이라 좋아보이지만 유동인구 거의 없어 허우대뿐인 상가들이

점진적으로라도 어떤 식으로라도 주거형태쪽으로 넘어가는 것이

결국 길게보면 피할수 없는 흐름이 아닌가 생각이 듭니다.

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이건 아주 긴 흐름이라 20년 이상 봐야한다고 생각하구요.

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(상가 부지들의 격렬한 저항이 있어서 천천히 될 것으로 봅니다. 그중 일부 상가는 돌파구를 찾을거구요. 물론 행정적인 결단도 20년 이상 걸릴거 같아요)

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어쨌든 저쨌든

세계적으로 어느나라도 강력하게 강제하지 않는,,

"1가구 1주택은 온국민의 행복" 이라는 신화가 , 이제 거의 강제로 정착되고 있으니... 저항은 쓸데 없는 짓이고, 그럴필요도 없고, 그래서도 안되고 ,,

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그냥

이로인해 다가올 미래에 대비하는 것만 남았다고 봅니다.

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1가구 1주택에 대한 강력한 정책을 시행한 나라의 결과와,,,

우리나라에 닥쳐올 결과와

결코 저는 다르지 않을거라 생각합니다.

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서울 중심부는

유휴지 아무리 쥐어짜봤자 결국 임대 물량 별로 안나올 거라면.???

그리고 중심부 토지가격이 비싸서 정부가 매입해서 임대주택 만들기가 사실상 불가능하다면?

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결국 모든 문제의 근원

모든 악의 근원은

도심지 핵심지 땅의 가격이 오른 것

이게 모든 악(다른 나라에서는 악이라고 안함)의 근원이 됩니다.

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그럼??

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가격이 오른 이상 그 어떤 단군 할어버지의 할아버지가 와도

이 문제(도시내 주택공급이 부족한 것, 특히 임대주택)는 해결이 안됩니다.

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올라버리기 전에 땅을 선점하거나

발전되기 전에 미리 발전 예정치에 (부담이 안될정도로) 살라미 작전으로 세금을 매겨

미리미리 장기적이고 꾸준한 재원으로 토지를 마련해놓았었어야 했었죠.

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근데 이미 버스는 떠났..

==

이것은 양면성을 가집니다.

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(기득권자에게) 좋은 점은

이제 서울 중심지, 핵심지에서는 (경고방송: 뚜뚜 용산은 더이상 핵심지가 아니다 x2회반복) 20년후 슬럼화 가능성이 매우매우 높은 그런 대규모 임대단지의 생성 가능성이 제로가되었다는 것이고

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(선점자의 여유, 이제라도 올라타세요. 이번 장은 2/3 이상 갔지만 아주 길게 보면, 즉 서울의 발전의 끝까지 본다면 아직 반도 안갔음. 저는 서울의 쇠락기를, 잠실 마이스 삼성 gbc 완공 후 아선 재건축 후, 재건축한 아선이 노후가 시작되는 재건축된 아선 입주 후 20년 후로 보고 있습니다.)

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(후발 참여자들에게 ) 나쁜 점은 (사실 다른 세계적인 도시도 마찬가지임)

이제 서울 중심지, 핵심지에서는 임대물량이 줄고 가격이 많이 오를 거라는 것

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그럼 왜 가격이 올랐느냐

그것은 사람들의 욕망과 시장경제라는 틀 때문, 발전 때문인데

결국

이 모든 것을 해결하려면, 자유시장경제를 망치고 제한적 시장경제를 해서 발전을 막거나 소유권 박탈을 해야 하는데 ..

​

사실 정치권 모 모 모 분들이 주장하는게

(향후 100년간 나라를 망하게 할거라는 가능성 높은 사실을 논외로 한다면)

그 문제(토지가격 상승 및 중심부 발전으로 인해 발생하는 모든 문제)에 한해서는 근본적인 해결책은 맞습니다. 물론 그렇게 하더라도(결국 가격 상승은 막더라도) 주택수는 부족하겠지만.

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도시의 미래는 다 아시다시피

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- 고밀화

- 집적화(같은 말인가?)

- 복합화

- 몰링화(막 말을 만들어냄)

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+ 다양한 이동수단

+ 다양한 이동수단들의 다양한 속도

+ 핵심지와 주변 부 혹은 먼 곳까지도 거미줄처럼 연결

( 가격별로 이동 속도가 다름 )

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이런식으로 계속 발전합니다.

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근데

그럼에도 불구하고,

사람들이 중심부로 몰리는 속도가 더 빠르다보니

가격이 올라가는 현상이 보입니다.

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(사실 사람들이 몰려서 그렇게 된거죠. 몰리는게 먼저, 고밀화 복합화가 나중이죠. 도시는 실패시 대가가 크기 때문에 수요자(유동인구)를 확인한 후에 물건(고밀화)이 자동적으로 만들어지는게 맞다고 봅니다.)

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얼떨결에 (ㅎ혹은 노리고)

핵심지를 선점한 사람들은 ,, 지금 적폐, 불로소득 등의 단어로 꼬리표가 붙여지고 나서, 여러가지 방법으로 실현되지 않은 이익을 뜯기고 있죠.

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이게 상당히 효과도 있지만 사실 이걸 다 뜯어내기도 역부족이고 다른 분야에서 똑같은 방식인 사람들에게 안뜯어내는 것도 좀 겸연쩍고. 하여튼 그런 형국입니다. 그래서 뭐 방식은 전혀 다르지만 정부가 주식쪽에 뭐좀 뻬먹으려다가 욕만 왕창 먹고. 그래서 또 다시 말 뒤집고

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이 과정에서 (저의 개인적인 생각으로 볼때)

상가의 주거지로의 변신의 가능성이 있고

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이게

길게보면 흐름이지만, 그 속도는 너무 느리거나 다른식(돌파구?)으로의 변형이 가능해서 ,,

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결국 도시 주택문제 해결에 알게 모르게 어쩌면 도움은 되겠지만 근본적인 도움이 될진 의문이구요.

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그래서 생각한게

남는 땅에 정부가 임대주택 짓는건데 그래봤자 물량도 얼마 안되고

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​

결국 돌고 돌아

도시내 (민간이든 공공이든 싸든 비싸든) 임대주택 해결은

짜투리땅 등에 용적률 600-1200 으로 짓는 닭장 형태밖엔 없네요

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1가구 1주택이라는 덫을 스스로 만들어

민간 임대주택 줄이기에 혈안이 되었다면

​

지난번에도 적엇지만

결국 2주택자에 대한 중과세 등의 부담은

그 두번째 주택을 이용하는 세입자와 부담을 나눌수 밖에 없어

길게보면, 1가구 1주택을 강제 하지 않는 나라들보다

이론적으론 (서울은) 임대료가 더 올라가야 맞습니다.

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또다시 결국 길게보면

서울 핵심지에서의 거주 형태는

1) 민간 주택 자가 - 용적률 300 이하 쾌적

2) 민간 주택 임차 - 용적률 300 이하 쾌적 그러나 엄청 비쌈 (매우 희소)

3) 공공 주택 혹은 준공공 주택 임차 (소형 ~49, 가끔 59) - 용적률 높지만 가격은 비싸지 않음

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(대형 공공 임대(59이상)는 사실상 이제 서울 외곽이나 신도시에만 존재할거구요)

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이렇게 되겠죠

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그러니까 흐름상

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다주택자가 버리는 (?) 아니 던지는 물량을 (그게 있다면)

외곽 거주자나 무주택자가 재빨리 낚아채는게 흐름상 맞습니다

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거점 도시는

서울에 아주인접한, 교통편리한 몇몇 곳은 자신들만의 위치(등급)를 공고히 하겠죠

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​

다 아시다시피

1가구 1주택을 더 공고이하고 강제할수록

임대료는 오르고 이사는 제곱으로 어려워집니다.

(이건 거주지역 신분제를 더 공고히 할거에요)

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최근에 아파트 흐름을 보면

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우리가 아파트 문화를 받아들이면서

그리고 최근 아파트 문화가 3세대 4세대로 넘어가면서

(3세대인가요? 세대 숫자가 틀렸다면 죄송)

아파트 자체가 하나의 작은 도시처럼 되는 현상이 생겼잖아요.

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돈이 더 들더라도

용적률과 관계 없는 지하 1층을 최대로 활용해서

독서실 회의실 수영장 사우나 짓고,

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주민만 상대해서도 충분히 운영이 가능한 조식 서비스와 청소와

반 조리식 가정식 배달 (채상욱 님이 2017년 강연때 3시간 강연중 1시간 반 이상 소요하면서 설명했던 뉴스테이 서비스 바로 그것)

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(지금 그게 반쯤 왔습니다.

아직도 완벽하지는 않아요. 지금도 진화하는 중인데

재건축 막는 바람에 지체되고 있습니다. 계속 시도하고

피드백되어야 완벽해지는데요. 아 그럼 신도시 신축에는 그게 불가능하냐구요? 물론가능합니다 그런데 여기에 조건이 붙어요. 땅값이 아주 비싸야 이걸 시도할수 있고 이게 진행됩니다. 땅값이 싸면 잘안됩니다. 설명 생략)

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이게

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이런 방식이

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아파트에 국한되는 그 방식이

서울 전체에 해당되는 방식으로 생긴다는 겁니다.

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그러니까

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과거에는 1.5-2천 세대 아파트 단지 안에 살거나

그 아파트 단지 길건너 빌라에 살거나

그 두 가정의 모든 삶과 생활이 차이가 별로 없었는데

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지금 신축 아파트 3세대 보시면

아파트 입주자와 길건너 빌라 사는 사람과

삶의 차이가 많이 나기 시작하죠.

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이거는 정부가 (도둑이 들더라도, 지나가는 사람들의 눈을 통해 사생횔이 침범되더라도) 아파트 담장 없애라고 강제조항 넣어서 해결되는 그런 문제가 아니죠.

(잠실 모 아파트 앞에 걸어서 지나가면 그곳 아파트 1-2층 안에 사는 사람과 눈마주치죠? 그래서 최신 아파트들은 담장을 없애라니까 아예 1층 안만들고 있죠. )

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이미 판교 단독주택 부지 보시면

담장 없애라고 했더니 중정주택이 생긴거 보셨죠?

 

 

 

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(사실 그것도 손해입니다.

건축선 후퇴와 옆땅과의 이격 거리가 존재하기 때문에

실제로 건물로 만들어낸 벽은 원래 울타리가 존재할수 있는 라인 보다 훨씬 더 안쪽이에요. ㅠㅠ )

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​

아파트 담장 없애라고 했더니

담장이 없어도 판교 단독주택 중정주택의 아이디어를 아파트에 적용한

조국 아파트 조감도 보셨죠? "저희는 담을 만들지 않았습니다. 건물로 대신했습니다"

 

 

 

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그러니까

인 메가시티와

아웃 메가시티의 거주 사람들의

문화적, 예술적, 다양한 경험적 차이가 원래 존재했지만 (지금도 존재하지만)

이제는 더 뚜렷하게 구분되고 경계가 생길거라는 거죠.

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인 메가시티의 거주 방법 중

개인 대 개인의 임차방식이 여전히 존재하겠지만

(정부의 시책에 따라) 결국 그 수가 줄어들거고 있어도 매우 비쌀거고

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과거와 지금이 사는 곳에 따라 신분이 결정되었다면

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이제는 인 서울이냐 아웃 서울이냐

서울과 밀접히 연관된 핵심 도시냐

인 서울이라 하더라도 강남 3구냐 마용성이냐

청담동이라도 *** 아파트냐 아니면 @@@ 아파트냐

송파구 마이스 옆 아파트냐 송파구 맨 끝자락 빌라냐

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이게 신분이 되는 거죠.

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사람들은 결국

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정보가 공평해지고

개인간의 능력도 별로 차이가 없다는 것을 깨닫기 시작하면서

충격을 받죠

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과거

인종에 따른 차이가 없으니 평등해야 한다라느 ㄴ사실에 기득권자 백인이 충격을 받은 것처럼

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흑인도 대부분 백인과 거의 (지능적으로 감정적으로) 똑같다는 사실에 충격을 받은 것 처럼

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​

​

과거

왕과 귀족과 노예의 차이에 있어, 결국 왕후장상의 씨가 따로 없다는 사실에 사람들이 충격을 받은 것 처럼

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​

이제는 특출난 머리 좋은 소수를 제외하고, 특출난 신체적 능력 소수를 제외하고는

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대다수의 80프로가

서로 동질성이 높다는 사실을 대부분의 사람들이 알아차린거죠.

"너와 나의 차이가 별로 크지 않다"라는 것을요.

​

"근데 왜 넌 준공공기관 정규직으로 연봉 1억을 퇴직때까지 받고 또 퇴직후 연금을 받는거냐? 게다가 넌 시험으로 들어간 것도 아니잖아" 라고 분노하는 거죠. 왜냐면 그 사람과 못들어간 사람간의 차이가 거의 없거든요. (단. 시험으로 들어간 경우는차이가 많음)

​

결국 사람들은,

누가 더 돈을 많이 갖고 있는데, 그 이유에 대해 의문을 제기한다는 거죠.

​

.

.

.

​

​

이런 흐름속에 휘말려

모두가 비슷해지는 것을 막을수 있는 유일한 몇가지 안되는 것들에 목메야 하는 겁니다. 살아남으려면요.

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어차피 모두가 비슷하다면

우월을 점유하는게 남아있다면 그거에 목메야죠

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​

결국 부모로 받은 거대한 유산, 혹은 상당한 유산, (효도 해야함)

혹은 죽도록 노력해서 (혹은 면접 잘봐서 ) 얻어낸 배타적 기득권(전문직), - 그나마 이건 반 정도 공정 (주의: 노력하지 않고 뒷문으로 들어간 사람 상당히 있음)

그리고 마지막으로

태어난 지역, 특혜 받은 지역, 그곳의 주택 소유..

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이거 밖에 는 없는 거죠

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​

​

그리고

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다들 이거 알기 때문에

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지금 눈앞에서

​

이거 쟁탈전 벌어지고 있는 거구요.

​

​

​

​

그중 가장 얻기 쉽고

돈으로 살수 있는게

바로 거주지죠.

[출처] [개인적인 생각] 서울의 미래 (부동산 스터디') | 작성자 호향기

 

 

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