[부동산 스터디] 계층이동의 사다리(심심풀이로 읽으세요. ^^) (by.호향기)

심심풀이로 읽으세요. ^^

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아래 나오는 이야기는 누구나 다 아는 뻔한 이야기인데

몇가지 사족을 붙여 정리해본다.

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1.

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일단

주택시장을 크게 바라보면

전체적으로 58-61.2%가 유주택자이며 (2019년 기준 유주택자 61.2%)

유주택 자 중에서 74% 정도가 1주택자이다. (2016)

임차인 중 대략 70%가 전세이다.

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이걸 그래프로 개략적으로 표현해보면 아래 그림과 같다.

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세로축은 자산의 크기이며

가로의 너비는 전체 인구의 비율이다.

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그림1

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그림과 같이

꼭 다 그런건 아닌데 개략적으로 이렇게 분류했다

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- 공공 혹은 준공공 임대주택

- 월세 임차인

- 전세임차인

- 1주택자

- 다주택자

- 초고가주택

- 재벌

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(자산은 그냥 대충 서울 경기 평균 가격으로 넣었다.)

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그림2

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위에서 보면

대략적으로 사람들의 계층(?) 상승의 방식이 위와 같음을 알수 있다.

먼저 월세로 시작하거나 전세로 시작한다. (결혼할때 아파트 전세에서 시작한다는 것이 사실, 10년전만해도 남들에게 자랑스럽게 말할 몇가지 이유가 있었다. 1) 월세를 건너뛰고 전세부터 시작한다는 것. 2) 전세금을 더 모으면 바로 집 구매가 가능할수도 있는 상태라는 것)

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월세로 시작했다면 3-4년 혹은 5년이상 맞벌이로 어느정도 돈을 모아

(1) 번 화살표 대로 전세로 가고,, 다시 전세에서 좀더 저축하고 대출끼고 (2)번 화살표 방향으로 1주택자가 된다.

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1주택자에서부터는 방향이 다양한데

(3) 번처럼 이사를 통해 좀더 교육 좋은곳 상급지로 이동하는 경우가 있고

(4) 번처럼 다주택자 모드로 전환하여 계층상승을 한번 더하려는 사람도 있다.

사실 (3)번 방향이나 (4)번 방향은 그리 어렵지 않다 .

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그러나 1주택자에서 초고가주택 쪽으로 바로 가는 방향 즉 (6)은 상당한 제약이 있다. 가격차도 가격차이지만 인플레가 온다고 해도, 내 집과 초고가 주택이 같이 오르기 때문에, 그 엄청난 차액을 단기간에 벌어내지 않으면 방법이 없다.

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일부 고수들은 긴 호흡을 통해 부동산 싸이클에서 둘 차이가 좁혀지는 타이밍을 잘 맞추기도 하는데

사실 이건 너무 어렵다.

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부모님 찬스나 상당한 돈을 더 대출 받거나 해야 하는데, 여기서 가장 큰 문제는, 금액대가 상승할수록, 이사하는데 들어가는 비용이 기하급수적으로 불어나는 것이다. (9억초과 양도세 및 취등록세 등등) 그래서 알게 모르게, (사실 누구나 다 아는 거였지만) ,, 다주택자라는 과정을 거치는 경우가 많았다.

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사실 이제는 제도적으로 사실상 그리고 정말로 다주택자가 불가능해졌기 때문에 (사다리가 없어졌기 때문에) 조금 편하게 말하고 있지만 ,, 과거를 복기해보면, 우리나라에서는, 다주택자라는 (4)번~(5)번 과정은, 남에게 숨기고 싶은 그런 것, 많은 사람들이 겉으로는 아무말 안하지만 뒤에서 손가락질 대상이 되는 .. 어떤 "독극물 찬스" 같은 그런거였다.

(부자되는 법 1편 참조)

 

[부동산 스터디] 1편)부자되는 법 (개인적인 생각)(by.호향기)

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솔직히 우리나라 국민 정서는

가진자를 미워하는 배아파리즘이 짙게 깔려있다.

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이러한 심리를 잘 이용하고 이를 기반으로 성장한 것이 더불어 민주당인데, (통계학적으로 불가능한) 선거 결과를 통해 집권한 이후, 이러한 신분상승의 사다리 중 두 가지 고리를 끊으려고 했고 끊고 있다.

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그림 3

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[1] 1주택자들의 계층 상승하는 사다리를 끊음

: 1) 다주택자에 대한 징벌, 2) 15억이상 대출금지

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이전에 노무현 정부때 다주택자에 대한 징벌적 세금이 실패로 돌아간 후에, 집값 폭등과 사회적 혼란을 겪고 나서, 그것을 또 반복하겠다고 했다. 그런데 왜 대부분의 사람들이 소극적 동조(나만 아니면 돼 등)를 했을까. (사실 국민들의 암묵적인 동의가 있었다고 난 생각한다.) 국민들의 마음속에 다주택자에 대한 증오와 반감이 있었기 때문이었다. 이게 없었다면, 이렇게 쉽게 정책을 펼치기는 어려웠을 것이다.

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1주택자들의 신분상승 사다리 중, 가장 중요한 (아킬레스건 같은) 2개가 끊겼다.

하나는 다주택으로 돈 벌 가능성을 끊었고(과정, 방법의 차단), 또 하나는 돈을 벌어도 순수하게 15억이상 돈이 없으면 핵심지역으로 이사 못가도록 대출을 끊었다. (직접적 이동의 차단)

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[2] 무주택자가 유주택자가 되는 허들을 높임.

: 1) 전세제도 소멸 정책과 2) 핵심지 대출규제를 통해 .

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이건 조금 교묘해서 진의를 알아채기도 어렵고 사람들 사이에서도 갑론을박하기 좋은 주제이지만, 일단 원인이 동일하다면, 의도가 다르다고 해서 결과가 달라지지 않는다. (이렇게 될줄 몰랐다고 순수한 표정으로 말하기에는 민주당 사람들의 나이가 너무 많은거 같다.)

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일단 일반인으로 부터 전세공급이 나올수 없도록 모든 제도를 정비했고, 전세를 주는 사람을 억압했다. 겉으로는 순수한 무주택자 등에게 다양한 저리의 전세대출을 통해 도와주는 척 했지만 사실 전세공급 자체를 (입주요건 강화, 전세금에 대한 과세, 등) 막음으로써 공급을 없애는 정책을 펼쳤다.

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이건 마치,

모든 국미들에게 자동차를 살수 있게 해주겠다고 해 놓고

자동차 공장을 다부셔버리고 없애버린 후에,

"순수하게 차가 없는 사람이라면 자동차 구매할 경우, 대출이자를 낮추고 더 쉽게 차 구매 대출을 해주고 대출 액수를 더 늘려주겠다"는 것이다. 그러면 어떻게 될까, 당연히 자동차가 모자라니 값이 천정부지로 뛰어 오를 것이다.

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또 하나는 핵심지역 대부분을 조정지역으로 묶어 대출 비율을 낮춤으로써 무주택자의 주택 매수를 어렵게 했다.

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2.

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결국 그림 3 처럼

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다주택자는 전체적으로 비율이 엄청 줄면서 (혹은 줄고 있다) 다 던지고 판 돈 다 합쳐 똘똘한 한채로, 상급지로 이동했다. (원래 이럴려고 다주택자 한거다. 다만 시황이 급박하여 어쩔수 없이 다 여물기전에 설익은 거라도 일단 껍질을 까고 입에 넣고 튀는 거다.)

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전세 세입자는 혼란과 분노속에 분열되었다.

일부는 어쩔수 없이 반전세나 올라간 전세금을 내었고, 일부는 그림처럼 1주택자로 패닉 바잉에 들어갔다. (사실 집 구매하기 위해서는 조금더 여물때까지 기다려야 하는데, 시황이 너무 급박하니 어쩔수 없이 영혼까지 탈탈 털어 매수할 수 밖에 없다)

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그림4

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결국 위 그림처럼 변했고 변할 것이다.

(위 그림은 현재 + 가까운 미래를 그렸다)

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사실 종부세 등 기타 무거운 세금으로 인해 초초고가 주택의 상승은 조금 저해된 것 같다. 그에 반해 초고가 주택(15-25)의 상승은 컸다.

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사실 가장 큰 타격을 받은 것도 가장 큰 이익을 본 것은 다주택자였다.

그리고 1주택은 몇가지 그룹으로 쪼개졌다. (위 그림에서는 2개로만 나누었다.) 핵심지와 비핵심지다. 핵심지의 상승폭이 더 컸음은 말할 필요도 없다.

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그림 위 좌우 화살표가 유주택 무주택의 비율인데

전체적으로, "30대의 분노의 탈출" 때문에 유주택자 비율은 조금 더 상승할 것 같다. 그리고 정부의 임대주택 건설에 대한 강한의지로 볼때, 맨 좌측의 임대주택 거주자는 장기적으로는 당연히 늘어날 것이고 (일반 저가 월세 세입자를 흡수하면서 비중이 높아질 것이다), 또한 전세의 소멸로 인해 어쩔수 없이 월세(혹은 반전세)는 늘어날 것이다.

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근데 여기서 참고로 덧붙이자면,

다주택자를 하나의 집단으로 뭉뜽그려서 말하기는 상당히 어렵다.

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다주택자 안에서도 너무도 많은 경우의 수가 있다. 최소 10가지 이상의 다양한 경우의 사람들이 섞여있다. (913 이전매수 913 이후 매수, 아파트 매수 혹은 빌라매수한 사람, 1-2채인 사람, 혹은 5-6채 혹은 10채 인사람, 진짜 순수한 임대사업자 혹은 부업하는 사람, 혹은 건축업자, 소형 아파트가 메인인 사람 혹은 중대형 1채를 오래전에 짱박은 사람, 너무도 다양하다)

즉 정체성이 하나가 아니다.

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근데 중요한건

주택임대사업자 등록 광풍이 불었던 2019년에도 전체 중에서 등록 물건중 아파트 비율은 25%~30% 이내였고 2016-2017-2018년에는 아파트 비율이 10-20% 이내였다.

또한 모든 주택임대사업자의 매물 전체의 90%는 3억이하의 저가 주택이다. (그러니까 서울 및 핵심지역 아파트 가격 상승과는 연관성이 떨어진다)

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그러니까

(그 다양한 정체성을 가진, 그) 주택임대사업자가 집값 상승에 대한 여러가지 원인 중 한 가지라고는 할수 있지만, 그들이 메인은 아닌건 누구나 쉽게 알수 있다.

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그렇다면 왜 그들이 타겟이 된걸까

그건, 내 생각엔, 정치적 희생양이 필요한 상태에서, 다주택자에 대한 국민적 증오에 대한 대상물로써, 집값 폭등의 국민적 분노에 대한 희생양으로써 (정치권이 여러가지 사회적 정치적 수단을 통해) 주택임대사업자를 내세운 것이다.

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3.

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미래의 모습

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그림 5

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이게 조만간(혹은 10년내)에 올 미래라고 생각한다.

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딱 보면,

월세에서 전세로 가는 허들이 높아졌다. 전세가가 높은 것도 허들이긴 하지만, 전체 물량 자체가 줄어든 것도 허들이다. (전세 상자의 좌우폭을 보라)

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그리고 순수한 전세 무주택자에서 1주택자가 되는 허들은 여전히 높지 않고 또 앞으로도 높지 않을 것이다.

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그리고 1주택자들 사이에서도 간극이 커졌다.

핵심지와 비핵심지의 허들이 높아졌다.

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다주택자는 다 쪼그라들어서 폭이 얇아졌지만, 이익은 여전이 크다. 그러나 그 이익을 실현하는데 세금문제에 관해서는 사람들마다 경우의 수가 너무 많아서 하나로 말하기 어렵다.

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초고가 주택의 경우, 사실상 핵심지 주택의 사람이라고 하더라도 초고가주택으로 옮겨가기가 쉽지 않다. 과거보다 허들이 더 높아졌다.,

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4.

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사실 이렇게 이동(거주이동, 계층이동 모두다)이 어려워지는 것은 중세시대로 복귀하는 것이다.

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태어나면서 모든것이 정해지는 것처럼, 일단 이사가 어렵게 되면, 계층 상승이 어렵게 되면, 희망이 없어지고 의욕이 없어진다. 사회전체가 굳어지는 것이다. 이제 경기도 변두리에서 태어난 아이가, 자라서 강남 초핵심지에서 살게될 가능성은 과거보다 더 낮아지는 것이다.

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그리고

굳어진 사회에서는 어디에 사는지가 자신의 출신성분이 된다.

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외국에서는 아무리 비싼 집도 소득이 좋고 신용이 좋으면 90-95% 이상 주택담보대출이 가능하기 때문에, 갑자기 소득이 올라가면 핵심지로 쉽게 진입이 가능하다.

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그러나 우리나라는 고맙게도(?) LTV DTI를 아주 잘 막아놓았고, 결정적인 것은 15억 이상 대출이 불가능하기 때문에, 이제 15억 이상의 주택에 자가로 산다는 것은 대출이 없다는 것이고 (지금은 과거대출의 연장이 되지만 시간이 갈수록 점점 더 순혈(무대출)로 교체될 것이다.) 그것은 그 사람의 신분을 보장해주는 것이다.

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그래서

이번에

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"상급지로 가는 마지막 열차"라든가 등등의 말이 나왔던 것이다.

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사실 30대의 패닉바잉이 있기 전에

(언론에 뭉뜽그려 보도가 되어서 티가 안나긴 했지만) 40대의 상급지로의 "상급지로 가는 마지막 패닉 바잉"이 (30대의 패닉바잉보다 먼저 있었는데) 1-2년정도 진행되었었다.

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그건

계층이동의 문이 닫히기 직전에

엎어지면서 코가 깨지면서까지, 팔을 뻗어 손가락 끝이라도 조금 더

좋은 지역에 어떻게든 가깝게 걸쳐서,

내 자식들은 조금이라도 더 좋은지역에서 터를 잡고 그곳에서 앞으로 계속 살아가게 해주고 싶는 그런 마음이었을 것이다.

 

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그러니까

사람들도 이제는 본능적으로 다 알고 있는 것 같다.

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이제는 사는 곳이 신분이 되는 시대가 (정말로) 온 것을.

[출처] [잡담] 계층이동의 사다리 (부동산 스터디') | 작성자 호향기

 

 

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